2025 上半年冷库市场分析报告

报告前言

随着居民消费升级、生鲜电商渗透率提升及预制菜产业爆发式增长，我国冷链物流行业进入高质量发展阶段，冷库作为冷链基础设施的核心载体，其规模扩张与市场运行情况直接反映行业发展态势。2025 年上半年，在 “十四五” 冷链物流发展规划中期节点与市场自主调节的双重作用下，冷库行业呈现 “总量稳步增长、投资增速放缓、供需结构失衡” 的特征。

为精准呈现行业动态，中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会（以下简称 “中物联冷链委”）与国内领先的冷链物流数字化平台链库网联合发布《2025 上半年冷库市场分析报告》。报告以 “销区公共型食品冷库” 为核心研究对象，通过整合全国 23 个省份、108 个重点城市的冷库建设、租赁、价格等数据，全面剖析上半年冷库市场的投资趋势、供需格局与区域差异，为行业企业布局决策、政策制定提供数据支撑。

一、冷库建设投资增速放缓，新增供应平稳释放

1.1 投资规模：双轮驱动下仍增势，但增速进入调整期

2025 年上半年，我国冷库建设延续 “政策引导 + 市场需求” 双轮驱动模式。一方面，各级政府持续推进 “农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程”，山东、广东、四川等农业大省先后出台省级冷链专项补贴政策，重点支持产地预冷、销区仓储等设施建设；另一方面，预制菜企业（如千味央厨、安井食品）、生鲜电商（如美团优选、京东到家）为保障供应链稳定性，纷纷加码冷库自建或租赁，推动行业投资规模持续扩容。

据中物联冷链委与链库平台不完全统计，2025 年上半年全国冷库项目累计资金投入达223.06 亿元，同比增长 7.67%，较 2024 年同期 10.2% 的增速有所收窄；从季度维度看，第一季度投资 87.46 亿元，第二季度投资 135.6 亿元，季度环比增长 55.03%，但上半年整体增速较第一季度的 9.42% 减慢 1.75 个百分点，标志着冷库投资从 “高速扩张” 进入 “理性调整” 阶段。

增速放缓的核心原因在于：一是 2023-2024 年大规模新建冷库陆续投运，部分区域已出现供过于求，企业投资决策更趋谨慎；二是冷库建设成本持续高企，钢材、制冷设备价格同比上涨 3%-5%，叠加土地审批周期延长，短期内抑制部分中小项目投资意愿。

1.2 项目结构：冷链物流项目占比最高，产业融合趋势显著

从项目类型划分，2025 年上半年全国 233 个冷库建设项目涵盖三大领域：冷链物流项目（90 个，占比 38.6%）、产业融合类产业园项目（78 个，占比 33.5%）、物流 / 供应链综合项目（65 个，占比 27.9%）。

冷链物流项目：以 “智能化、集约化” 为核心特征，典型项目包括京东物流在浙江嘉兴建设的 “长三角智能冷链枢纽”（库容 50 万立方米，配备 AI 温控系统与自动化分拣设备）、顺丰冷运在湖北武汉布局的 “华中冷链分拨中心”（聚焦生鲜跨区域调拨，可实现 48 小时全国直达），这类项目主要服务于跨区域冷链运输需求，提升物流效率。

产业融合类产业园项目：以预制菜产业为核心抓手，例如山东临沂 “中国预制菜产业城冷链配套项目”（规划库容 30 万立方米，直接对接周边 200 家预制菜生产企业，实现 “生产 - 仓储 - 配送” 一体化）、广东佛山 “粤港澳预制菜冷链产业园”（依托港口优势，重点服务跨境预制菜出口，配备海关监管冷库），这类项目体现 “冷链 + 产业” 深度融合，降低产业链成本。

物流 / 供应链综合项目：多为大型物流园区配套建设，例如上海松江 “综合物流枢纽冷库项目”（库容 25 万立方米，整合普通仓储、冷链仓储、运输配送等功能，服务周边制造业与零售业），这类项目更侧重 “多功能协同”，满足多元化物流需求。

1.3 总量规模：总容量突破 2.6 亿立方米，二季度新增供应平稳

随着新建项目陆续投运释放产能，截至 2025 年 6 月底，全国以销区为主的公共型食品冷库总容量达2.6 亿立方米，折合标准库容约 1.04 亿吨（按每立方米容纳 0.4 吨货物计算），同比增长 6.12%，较 2024 年上半年 5.8% 的增速略有提升，总量规模持续扩大。

从季度新增情况看，2025 年第一季度新增冷库容量 286 万立方米，第二季度新增 302 万立方米，季度环比增长 5.59%，新增供应整体保持平稳。分区域看，第二季度新增容量主要集中在华东（112 万立方米，占比 37.1%）、华南（75 万立方米，占比 24.8%）与华中（58 万立方米，占比 19.2%），这三个区域合计贡献全国 79.1% 的新增容量，与区域经济密度、消费需求高度匹配。

二、供需差持续拉大，区域集中特征显著

2.1 整体供需：供大于需格局未改，去存压力持续凸显

2025 年上半年，受新建冷库集中投运与市场需求阶段性波动的双重影响，冷库市场 “供大于需” 的整体格局仍未改变，部分区域去存量压力进一步加大。

据链库平台实时租赁数据显示，上半年全国冷库求租总量为 1459.8 万立方米，出租总量为 2392.4 万立方米，供需比达 1:1.64，即市场供应规模超出需求 64%。从月度趋势看，1-2 月受春节假期影响，求租需求处于低位（月均 190 万立方米）；3-4 月随着生鲜上市季到来，需求逐步回升（月均 250 万立方米）；5-6 月受高温天气影响，冷冻食品需求增长，需求进一步提升至月均 280 万立方米，但仍难以消化新增供应，导致部分区域冷库空置率维持高位。

供需失衡的核心原因在于：一是冷库建设具有 “滞后性”，2023-2024 年规划的项目在 2025 年集中落地，而需求增长受消费复苏节奏影响相对平缓；二是部分区域存在 “盲目建设” 现象，例如北方部分三四线城市，在本地生鲜产量有限、消费需求不足的情况下，仍大规模新建冷库，导致供需错配。

2.2 求租市场：华东占比超五成，区域需求差异显著

从区域分布看，2025 年上半年全国冷库求租需求呈现 “华东领跑、华南次之、华北紧随” 的格局，区域集中度极高。

华东地区：以 51.3% 的求租量占比稳居全国第一，成为冷库需求核心区域。该区域依托长三角经济带的产业纵深（上海、杭州、苏州等城市预制菜产业规模占全国 30% 以上）、电商产业集群优势（杭州、宁波为全国生鲜电商总部核心区，年交易额超 5000 亿元）及港口跨境优势（上海港、宁波港生鲜进口量占全国 45%），持续释放三大需求：一是生鲜农产品流通需求（如江苏、浙江的草莓、蓝莓等浆果类产品仓储）；二是跨境冷链需求（如进口牛肉、海鲜的暂存与分拨）；三是医药冷链需求（上海、苏州为生物医药产业核心区，低温药品仓储需求年增 15%），多重需求叠加支撑华东地区求租量领先。

华南地区：以 20.1% 的求租量占比位列第二，需求主要来自两大领域：一是食品加工产业集群（广东佛山、东莞的速冻食品生产企业，年产能超 1000 万吨，需大量冷库存储半成品与成品）；二是东南亚进口枢纽需求（广州港、深圳港从东南亚进口热带水果、水产的量同比增长 22%，带动保税冷库求租需求）。此外，华南地区夏季高温期长（5-10 月平均气温超 30℃），冷冻饮品、冰淇淋等产品的短期仓储需求也进一步推高求租量。

华北地区：以 12.2% 的求租量占比排名第三，作为北方农产品主集散枢纽（河北高碑店农产品批发市场、北京新发地市场辐射北方 10 省），上半年蔬菜、水果等生鲜产品的中转仓储需求同比增长 8%；同时，北京都市圈消费升级带动高端冷链需求（如进口乳制品、高端海鲜的仓储），叠加天津港跨境冷链枢纽的布局，推动华北地区求租量稳步增长。

此外，华中、西南、西北地区求租量占比分别为 8.7%、5.2%、2.5%，需求主要集中在区域中心城市（如武汉、成都、西安），县域及下沉市场需求仍较薄弱。

2.3 出租市场：华东、华中、华南占近八成，资源向优势区域集聚

与求租市场对应，2025 年上半年全国冷库出租市场同样呈现显著的区域集中特征，资源加速向经济密度高、产业成熟度高、人口集聚的区域集聚。

数据显示，上半年全国冷库出租量前三区域分别为：华东地区（39%）、华中地区（19.9%）、华南地区（17.7%） ，这三个区域合计占据全国 76.6% 的出租市场份额，几乎垄断全国主要冷库供应；而华北、西南、西北、东北的出租量占比分别为 9.8%、7.5%、4.2%、1.9%，供应规模相对较小。

区域供应集中的核心逻辑的在于：一是经济密度决定需求基础，华东、华中、华南地区 GDP 占全国 62%，人均可支配收入高于全国平均水平 15%-20%，居民对生鲜、冷冻食品的消费需求旺盛，支撑冷库建设规模；二是产业成熟度保障运营效率，这些区域冷链物流企业集聚（如华东的京东物流、华南的顺丰冷运、华中的宇鑫物流），配套的运输、分拣、配送体系完善，冷库空置风险较低；三是人口集聚带来规模效应，华东、华南、华中地区常住人口占全国 55%，消费端的规模需求降低冷库单位运营成本，吸引企业持续布局。

三、多数城市冷库空置率环比下降，价格呈小幅波动态势

3.1 空置率：二季度需求回暖带动多数城市下降，沈阳、成都分化显著

2025 年第二季度，随着气温升高（生鲜保鲜需求增长）、预制菜生产旺季到来（4-6 月为预制菜企业备货期），全国多数重点城市冷库空置率环比第一季度小幅下降，市场需求端支撑作用逐步显现。

中物联冷链委监测的 20 个重点城市数据显示，二季度平均空置率为 18.7%，环比一季度的 20.3% 下降 1.6 个百分点。但不同城市表现分化明显，其中成都、广州、杭州等城市空置率下降幅度较大，沈阳、哈尔滨等城市空置率反而上升。

成都：二季度冷库空置率为 26%，环比一季度的 40% 大幅下降 14 个百分点，成为全国空置率下降最多的城市。核心驱动因素有二：一是高温天气提前（5 月成都平均气温达 28℃，较常年同期高 3℃），原本计划 7-8 月存储的水果（如桃子、李子）提前入仓，新增仓储需求约 15 万立方米；二是冷冻食品需求爆发，本地冰淇淋企业（如天冰、美怡乐）二季度产能同比增长 30%，带动冷库租赁需求增长，部分冷库甚至出现 “一仓难求” 的情况。

沈阳：二季度冷库空置率为 26%，环比一季度的 22% 上升 4 个百分点，是重点城市中空置率增长最高的城市。主要原因包括：一是新建冷库集中投运，二季度沈阳新增冷库容量 8 万立方米（如沈阳国际冷链物流园二期），新增供应短期内难以消化；二是需求端支撑不足，受国际肉类价格上涨影响，上半年沈阳冻品进口量同比下降 12%，同时本地果蔬（如樱桃、草莓）在 4-6 月处于上市淡季，中转仓储需求减少，双重因素推高空置率。

此外，广州（空置率 15%，环比降 3 个百分点）、杭州（空置率 12%，环比降 2 个百分点）等城市，受益于跨境生鲜进口增长与电商促销活动（如 618 购物节），冷库需求稳步提升，空置率持续下降；而哈尔滨（空置率 23%，环比升 2 个百分点）、长春（空置率 20%，环比升 1 个百分点）等北方城市，受季节性需求淡季影响，空置率小幅上升。

3.2 价格：供需变化与竞争影响下，城市间涨跌分化

2025 年第二季度，受 “空置率变化、成本波动、季节需求” 等多重因素影响，全国多数城市冷库价格环比一季度呈 “小幅波动” 态势，无大规模涨跌，整体市场价格相对平稳。

报告将冷库价格分为 “低价”（普通常温冷库、无智能化设备）与 “高价”（低温冷库、配备自动化设备）两类，结合监测数据看，二季度价格变化呈现 “北方部分城市上涨、东北城市下降” 的特征。

长春：价格环比增长最高，其中冷库低价环比一季度增长 7%（从 1.2 元 / 立方米 / 天涨至 1.28 元），高价环比增长 5%（从 2.5 元 / 立方米 / 天涨至 2.63 元）。核心原因是本地 3 家老旧冷库（合计库容 5 万立方米）在二季度进入例行检修期，短期内可租赁面积减少约 15%，市场供应收紧；同时，长春作为东北生鲜集散中心，二季度南方蔬菜北运量同比增长 10%，需求小幅上升，供需失衡推动价格上涨。

沈阳、大连：价格环比下降幅度最大，成为全国冷库价格下跌最明显的两个城市。其中，沈阳冷库低价环比下降 10%（从 1.1 元 / 立方米 / 天降至 0.99 元），高价环比下降 13%（从 2.3 元 / 立方米 / 天降至 2.00 元）；大连冷库低价与高价均环比下降 10%（低价从 1.3 元降至 1.17 元，高价从 2.6 元降至 2.34 元）。

具体原因方面，沈阳主要受 “新建冷库价格竞争” 影响：二季度新增的 8 万立方米冷库为吸引客户，推出 “首月租金 8 折”“长租半年免 1 个月租金” 等优惠政策，倒逼周边存量冷库降价，整体市场价格下行；大连则受 “水产出口淡季” 影响，作为日韩水产进口的重要港口，二季度日韩本地水产（如三文鱼、扇贝）进入上市旺季，从大连进口的水产总量同比下降 25%，冷库需求阶段性回落，企业为维持出租率不得不下调价格。

此外，多数城市价格保持稳定：广州冷库低价（1.5 元 / 立方米 / 天）、高价（2.8 元 / 立方米 / 天）环比持平；杭州冷库低价环比降 1%（1.4 元降至 1.38 元），高价环比持平（3.0 元）；成都因需求增长，冷库高价环比微涨 2%（2.7 元升至 2.75 元），低价保持 1.3 元不变，整体价格波动幅度控制在 3% 以内。

数据来源说明

本报告所有数据均来自中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会（中物联冷链委）与链库网的联合监测，具体包括：

冷库建设投资数据：基于全国各省市发改委项目备案信息、企业公开投资公告及行业调研，覆盖 233 个重点项目；

冷库容量与租赁数据：依托链库网全国冷链仓储数据库，实时采集 108 个重点城市、5000 余家冷库企业的容量与租赁信息；

空置率与价格数据：通过 “线上平台监测 + 线下实地调研” 结合的方式，每月对 20 个重点城市的冷库空置率、租金价格进行抽样统计，样本覆盖率达 85% 以上，数据具有代表性与准确性。

文章来源：冷链Coldchain
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